Motivation
Bei vielen Dienstleistungsgebäuden - Büros, Verwaltungsgebäuden, Schulen, etc. - aus der Bauperiode 1950 - 1980 ist eine Generalsanierung notwendig. Vielfach werden diese Objekte in Verbindung mit einem baukünstlerischen Wettbewerb umfassend umgestaltet, oft auch erweitert. Die gegenwärtige Sanierungspraxis wird geprägt von
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der Höhe der Baukosten als bestimmendem Faktor
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einer weitgehenden Beschränkung auf vielfach Erprobtes und Bewährtes
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einem mangelnden Bewusstsein der GebäudeeigentümerInnen und -verwalterInnen über die Bedeutung von laufenden Betriebskosten sowie über mögliche Wertverluste aufgrund unzureichender ökologischer Qualität und aufgrund den daraus resultierenden Kostenbelastungen
Inhalt
Das "Haus der Zukunft"-Projektteam hat die Gebäudeeigentümerin und den Nutzer bei der Gestaltung des Sanierungsvorhabens, im Sinne eines ganzheitlichen Planungsprozesses, der energetische und bauökologische Aspekte integriert, unterstützt und beraten. Die Unterstützungsleistungen haben sich auf jene innovativen Teilleistungen, die bei einem "konventionellen" Projekt nach gängiger Sanierungspraxis nicht anfallen, bezogen.
Beabsichtigte Ziele
Anhand des Pilotprojektes wurde ein Ablaufschema für einen ganzheitlichen Sanierungsprozess entwickelt. Das Ablaufschema stellt sicher, dass der Sanierungsprozess zu wirtschaftlich und ökologisch optimalen Ergebnissen führt. Die Ergebnisse sind im Leitfaden zur ganzheitlichen ökonomischen und ökologisch-energetischen Sanierung von Dienstleistungsgebäuden zusammengefasst. Der Leitfaden wendet sich in erster Linie an Facility-ManagerInnen und Gebäudeverantwortliche.
Methode der Bearbeitung
Das Sanierungsprojekt wurde mit der Methode der ganzheitlichen Planung begleitet. Darunter war im Rahmen dieses Projekts eine Methode zu verstehen, die von der Analyse der Lebenszykluskosten als Kernelement ausgeht und die, entsprechend dem Bedarf der Gebäudeeigentümerin, um zusätzliche Qualitätskriterien erweitert wird. Dabei sind Lebenszykluskosten (LCC) die Summe sämtlicher während der gesamten Lebenszeit eines Gebäudes oder einer Gebäudekomponente anfallenden Kosten. Die Lebenszykluskosten beinhalten also die Kosten für Planung, Errichtung, Betrieb und Instandhaltung, Erneuerung, Abriss und Entsorgung. Die Lebenszykluskostenanalyse (LCCA) bezeichnet die Bewertung der Lebenszykluskosten, insbesondere im Vergleich mit anderen Ausführungsvarianten. Unter Qualitätskriterien werden Aspekte des Gebäudes wie beispielsweise Innenraumluftqualität, Schallschutz, ökologische Qualität der Baustoffe und Konstruktionen, elektromagnetische Qualität u.ä. verstanden, die nicht unmittelbar kostenwirksam sind, die aber bei unzureichender Qualität potentiell wertmindernd wirken können bzw. in besonders gravierenden Fällen Zusatzkosten verursachen können.
Ergebnisse
Die Erstellung von Rahmenbedingungen für die Anwendung ganzheitlicher Planung war der Schwerpunkt zu Beginn des Projektes. Dazu zählte die Entwicklung eines grundlegenden Designs eines ganzheitlichen Sanierungsprozesses. Darüber hinaus wurden bestehende Tools untersucht und auf ihre Praxistauglichkeit für die verschiedenen Phasen des Sanierungsprozesses überprüft.
Wesentliches Element dieses Pilotprojektes war die fachliche und organisatorische Begleitung der umfassenden Gebäudesanierung des BG/BRG Pestalozzistraße in Graz. Auf Basis der Grundlagenermittlung schlug das "Haus der Zukunft"-Projektteam Sanierungsmaßnahmen in einem so genannten "Maßnahmenprofil" vor. Jeder Maßnahmenvorschlag wurde dabei entweder als Mindestvorgabe oder als anzustrebendes Ziel definiert.
Weite Teile des Maßnahmenprofils konnten in der Ausschreibung der Sanierungsarbeiten untergebracht werden. Bei Mängeln in den Ausschreibungsunterlagen hinsichtlich der Aspekte der ganzheitlichen Planung wurden Verbesserungen vorgeschlagen und in den Ausschreibungstext eingebracht.
Im Rahmen der Bauausführung begleitete das "Haus der Zukunft"-Projektteam die Bautätigkeiten mit Überprüfungen vor Ort. Dabei wurde insbesondere auf den Einsatz der Materialen geachtet. Durch die Bewertung der Bauprodukte und Chemikalien konnte bereits vorab Klarheit und Einvernehmen über die einzusetzenden Produkte erreicht werden, sodass vor Ort auf der Baustelle nur geringfügige Verstöße gegenüber dem Vertrag erfolgten. In Zusammenarbeit mit der örtlichen Bauaufsicht konnten die vertraglich festgelegten Produkte in allen Fällen eingesetzt werden.
Basierend auf den Erkenntnissen aus dem Pilotprojekt wurde ein allgemein einsetzbarer Leitfaden zur ganzheitlichen Planung bei Generalsanierungen von Dienstleistungsgebäuden erarbeitet. Die Verbreitung der Ergebnisse erfolgte in der Arbeitsgruppe zur Entwicklung der Richtlinie "Ökologische Kriterien im Schulbau" im Österreichischen Institut für Schul- und Sportstättenbau (ÖISS).
Schlussfolgerungen
Alle am Projekt Beteiligten müssen von der ganzheitlichen Planung überzeugt sein. Die ganzheitliche Planung erfordert einen anderen Zugang zur Projektabwicklung. Sie zeichnet sich aus durch
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eine ganzheitliche Betrachtungsweise der Projektziele und eine gleichzeitige Integration von technischen, finanziellen, umweltrelevanten und sozialen Kriterien,
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intensive Kommunikation zwischen den Projektbeteiligten, und
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eine langfristige Betrachtung des gesamten Lebenszykluses eines Gebäudes.
Während der Planungsphase kann die ganzheitliche Planung zu einem höheren Arbeitsaufwand führen, der derzeit nicht oder nur geringfügig finanziell abgegolten wird. Darüber hinaus werden höhere Investitionskosten durch den Einsatz innovativer oder betriebskostensparender Ausführungen nur in seltenen Fällen anerkannt. Das führt dazu, dass nur solche Aspekte erfolgreich umgesetzt werden, die durch fachspezifisches Know-how und ohne zusätzlicher Investitionskosten abgewickelt werden können.
Die Einführung ökologischer Kriterien wie beispielsweise der Einsatz umweltfreundlicher Materialen oder niedriger Energieverbrauch eines Gebäudes in das Leitbild von GebäudeeigentümerInnen ist der erste Schritt in Richtung ganzheitlicher Planung. Die Betrachtung der Lebenszykluskosten ist dabei ein wesentlicher Bestandteil. Diese soll möglichst früh im Planungsprozess stattfinden, um einen möglichst hohen Einfluss auf die ersten Ideen und Vorentwürfe nehmen zu können.
Für die Umsetzung einer ganzheitlichen Planung ist die Standardisierung des Ablaufes erforderlich. Dazu sind einheitliche Kriterien und Checklisten notwendig. Für eine vermehrte Anwendung des Lebenszykluskostenansatzes sind Information, Fortbildung und Sensibilisierung in der Baubranche unerlässlich. Des Weiteren ist eine Weiterentwicklung der Tools für eine Berechnung der Lebenszykluskosten und die Entwicklung einer Kostendatenbank über Betriebskosten eines Gebäudes erforderlich.
